Locação de imóvel: Conheça os direitos do inquilino como consumidor!

A locação de imóvel é uma transação imobiliária formalizada por um contrato sob o qual regem os direitos e deveres de locadores e inquilinos. 

A negociação envolve, muitas vezes, bens de grande valor financeiro e patrimonial.

Portanto são negócios que devem ser cercados de todas as garantias, tanto para o proprietário do imóvel quanto para o locatário.

É fundamental estabelecer no contrato os direitos e deveres de quem aluga e de quem está alugando o imóvel, baseado na legislação específica. 

Se esse assunto te interessa, neste artigo eu vou explicar e tirar todas as dúvidas sobre o tema. Certamente com esses conhecimentos você poderá evitar prejuízos financeiros e situações exaustivas nas relações estabelecidas pela locação de imóvel.

Locação de imóvel e Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245, de 1991, chamada Lei do Inquilinato é a lei brasileira específica que estabelece um conjunto de regras e normas para o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. 

É fundamental que antes de alugar um imóvel no Brasil tenha-se um pouco de conhecimento sobre os deveres e direitos do proprietário e dos locatários para estabelecer as regras do contrato.

Direitos dos locatários

Vamos entender quais são os principais direitos do locatário na locação de imóvel: 

Imóvel em condições de uso

O locatário tem o direito de receber o imóvel do locador em perfeitas condições para usá-lo. Antes de assumir a posse do imóvel é realizada uma vistoria que faz uma análise detalhada das condições em que se encontra a propriedade na ocasião da locação. 

O laudo da vistoria indica todos os itens analisados e é anexo ao contrato garantindo as condições em que o locatário recebe o imóvel, incluindo descrição e fotografias. 

A partir da assinatura do contrato o locatário assume o compromisso de preservar o imóvel mantendo as mesmas condições. 

É fundamental, portanto, que os locatários se atentem e acompanhem pessoalmente a vistoria para que nada seja pactuado em desacordo ou com risco de prejuízos mais tarde.

São pontos importantes a serem observados na vistoria: 

– condições dos pisos, revestimentos e pintura;

– condições das portas, janelas, vidraças e espelhos;

– instalações elétricas, incluindo interruptores e tomadas;

– pias, vasos sanitários e tanques;

– instalações hidráulicas;

Para observar todos os detalhes cuidadosamente a vistoria deve ser realizada com tempo, sem pressa e detalhadamente, fazendo-se constar todo e qualquer detalhe que possa influenciar no bom uso do imóvel e na hora da entrega do imóvel no futuro para que seja entregue nas mesmas condições.

Quando identificado algum defeito o locatário pode solicitar que seja feito o reparo antes da assinatura do contrato ou estabelecer um acordo para solução do problema e posterior reembolso ou desconto do aluguel.

Se houver defeitos ocultos que não puderam ser identificados na vistoria o proprietário deve realizar o reparo, independentemente do período decorrido.

Quando da devolução do imóvel por encerramento do contrato será realizada nova vistoria para averiguar se não houve danificação e se o imóvel está sendo devolvido nas mesmas condições de quando foi locado. 

Despesas de condomínio na locação de imóvel

A legislação estabelece como obrigação do locatário na locação de imóvel o pagamento de despesas ordinárias (de custeio da administração condominial) incluídas na taxa de condomínio do imóvel locado. 

Incluem-se como despesas ordinárias: salários, taxas de água, luz e gás, encargos e tributos, limpeza e conservação das áreas comuns,  manutenção de equipamentos, reparos, dentre outras.

Já das despesas extraordinárias os locatários estão isentos, por exemplo: valores pagos em indenizações trabalhistas referentes a data anterior à locação, despesas para ampliação da edificação,  instalação de equipamentos, decoração, dentre outras.

Preferência de compra do imóvel

O proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, inclusive durante  a vigência do contrato de locação de imóvel, porém, nesse caso o locatário tem a preferência de compra, nas mesmas condições que serão lançadas ao mercado.

A legislação determina que o locador deverá informar ao locatário a intenção de vender o imóvel de forma escrita, para que este tenha o direito de negociar prioritariamente se houver intenção de compra. O comunicado pode ser feio extrajudicialmente, como por meio de uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário porque precisa ter um comprovante de que o fez.

A partir do recebimento do comunicado, o locatário tem o prazo de 30 dias para informar ao locador o interesse ou não de aquisição. Caso haja interesse, passarão a estabelecer o fechamento do negócio com assinatura de contrato de compra e venda, pagamentos, entre outros trâmites.

Se não houver manifestação do locatário dentro do prazo ele perde a preferência de compra, que é transferida ao sublocador quando houver. E assim após 30 dias, se o sublocador também não manifestou interesse, aí, sim, o locador pode colocar o imóvel à disposição para venda no mercado.

Sublocação

A lei assegura que, havendo no contrato de locação de imóvel a concordância do locador com a possibilidade da sublocação, este passa a ser um direito do locatário.

Quando não constar do Contrato de Locação é possível negociar a possibilidade de sublocação por meio de aditamento, mas tem que ser formalmente e expressa a concordância do locador.

Uma vez sublocado, o sublocatário assume as mesmas obrigações do locatário original, inclusive quanto aos pagamentos de aluguéis e taxas mensais.

Porém, as obrigações do proprietário são transferidas ao sublocatário. Assim, os direitos do sublocador deverão ser atendidos pelo locatário original e não pelo proprietário do imóvel.

Direitos sobre benfeitorias realizadas na locação de imóvel

Durante o período de locação podem surgir necessidades ou conveniências de utilização do imóvel que não eram previstas quando da locação.

Se não houver proibição expressa no Contrato o locatário pode realizar benfeitorias indenizáveis, sendo as benfeitorias do tipo necessárias, aquelas que não necessitam da autorização do proprietário e as benfeitorias úteis, aquelas que o proprietário precisa autorizar previamente.

As benfeitorias que mantêm a condição de uso do imóvel são chamadas benfeitorias necessárias. São exemplos: reparos estruturais realizados em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que melhoram a condição do imóvel, aumentando o seu conforto ou a qualidade das suas instalações. São benfeitorias úteis: instalação de janelas com isolamento acústico em um apartamento, colocação de cobertura em uma vaga de garagem antes descoberta, substituição da iluminação comum por LED, entre outros.

O locatário também pode realizar benfeitorias voluntárias, como por exemplo reformas para decorar o imóvel. Esse tipo de benfeitoria não dá direito à indenização por parte do proprietário.

O ideal é que os limites e formas de realização de benfeitorias sejam estabelecidos por cláusula contratual específica, para que não haja divergências entre as partes.

Devolução do imóvel na vigência do contrato

O respeito ao prazo estipulado da locação de imóvel é um direito do locatário. Para reaver o imóvel antes do prazo de finalização de vigência do contrato de locação o proprietário pode tentar fazer um acordo com o inquilino, porém não pode impor a devolução do imóvel.

O locador só pode exigir a devolução do imóvel por meio do despejo nos seguintes casos: 

– por falta de pagamento de aluguéis e encargos;

– por infração às cláusulas do contrato por parte do locatário;

– por impossibilidade de manter o uso do imóvel diante da necessidade de reparos urgentes;

– nos casos de aluguel vinculado à relação de emprego com o término do contrato de trabalho a locação é rescindida;

– por necessidade comprovada para moradia de parente, cônjuge ou companheiro do proprietário;

  Já o locatário pode rescindir o contrato a qualquer tempo e devolver o imóvel, contudo, geralmente o contrato prevê uma multa para o caso de rescisão antes do prazo estabelecido. A cláusula deve prever expressamente o valor da multa contratual a ser paga no caso de rescisão fora do prazo.

Recibos de pagamentos de aluguéis

É importante que o locatário obtenha todos os recibos de pagamentos de aluguéis realizados, inclusive de eventuais taxas como água, energia elétrica, condomínio, etc. Enfim, todos os recibos que comprovem o cumprimento de suas obrigações.

Caso o locador não forneça recibos e comprovantes de pagamento ao locatário configura-se infração contratual. O contrato deve prever uma forma de punição para esse tipo de ocorrência.

Taxas administrativas por conta do locador

A responsabilidade pelo  pagamento de eventuais taxas de administração e intermediação da relação de locação é do proprietário. Por exemplo, valores pagos de serviços para análise de crédito e idoneidade do locatário e fiadores; taxas, impostos e seguros referentes a incêndios (exceto se acordado em contrato); taxas de administração imobiliária.

Deveres do locatários na locação de imóvel

Assim como tem seus direitos os locatários também tem deveres, os quais estão relacionados aos direitos do locador na relação contratual. Vamos falar sobre cada um dos principais deles:

Aviso prévio de mudança na locação de imóvel

O locatário deve informar o locador do interesse de deixar o imóvel com 30 (trinta) dias de antecedência. Quando a locação de imóvel é intermediada ele pode informar a imobiliária oficialmente da decisão. 

Caso não o faça, o proprietário pode cobrar-lhe o referente a um mês de aluguel que é chamado de aviso prévio indenizado, de modo que o locatário indenizará o locador pela falta do comunicado prévio 30 dias antes de devolver o imóvel.

Manutenção das condições do imóvel na locação de imóvel

É direito do proprietário que seu imóvel seja mantido e preservado nas mesmas condições de quando o locatário contratou a locação de imóvel. Caso o danifique, terá que repará-lo. Por isso a manutenção é fundamental, por exemplo, se uma infiltração ocorre no médio ou longo prazo e não é sanada pelo locatário pode danificar até a estrutura do imóvel. A manutenção correta do imóvel é uma obrigação do locatário para evitar prejuízos ao imóvel.

Caso haja danos não causados pelo inquilino, ele pode informar e exigir que o locador se responsabilize pelos reparos necessários. 

E caso os danos tenham sido causados por ele ou por terceiros de convívio no imóvel, cabe a ele mesmo sanar a situação sem nenhuma ajuda do proprietário.

É importante que o contrato preveja essas situações e a forma de resolução para evitar problemas entre as partes diante de danos ao imóvel.

Pagamento em dia da taxa condominial na locação de imóvel

Em casos em que além do aluguel o locatário assume em contrato o pagamento da taxa condominial, ele deve pagar em dia inclusive taxas extras periódicas referentes à administração do prédio durante a vigência do contrato de locação de imóvel quando houver.

Isto porque tais taxas são necessárias para manutenção, reformas e melhorias gerais do funcionamento do condomínio, inclusive folha de pagamento de funcionários e o não pagamento pode acarretar em prejuízos para o coletivo e gerar consequências ao proprietário.

Por isso é muito importante que o locatário esteja ciente ao assumir as obrigações antes de assinar o contrato porque é um dever que terá que cumprir. 

Não efetuar Reformas sem anuência do proprietário

O locatário não pode realizar reformas no imóvel que não lhe pertence de forma que altere sua estrutura.

Por isso é fundamental que verifique bem o imóvel que vai alugar para depois não querer mexer porque pode ter problemas com falta de concordância do locador e não é permitido fazer sem autorização. 

Caso haja muito interesse em realizar uma reforma e haja acordo com o proprietário é importante que seja por escrito para evitar problemas posteriores. 

A autorização expressa do locador deve estabelecer se a alteração deverá ser desfeita antes da entrega do imóvel ao fim da vigência do contrato de locação ou se ficará incorporada ao bem.

Manter a finalidade de uso do imóvel

Os locatários não podem mudar a finalidade para a qual se destina a locação de imóvel que está estabelecida no contrato. 

O uso do imóvel é exclusivamente para a finalidade estabelecida, o fato de estar na posse do imóvel não dá ao inquilino o direito de fazer qualquer tipo de uso do imóvel que não seja aquele para o qual foi pactuada a locação. 

Por exemplo, se o imóvel é alugado para fins residenciais, ele não pode fazer uso comercial e vice-versa. Ele deve, inclusive, manter a especificidade do imóvel, ou seja, se é uma uma casa de moradia deve ser conservada da mesma forma, se é um imóvel comercial, deve ser mantido da mesma forma.

Cumprir com as regras do condomínio na locação de imóvel

Nos imóveis que estão estabelecidos em condomínio os moradores se submetem às regras desse conjunto habitacional. Não é porque não é o proprietário do imóvel que o inquilino pode agir e ferir qualquer norma interna do condomínio. Esta previsão está na Lei do Inquilinato que estabelece que ao contratar a locação, o locatário assume as responsabilidades junto ao condomínio. O que significa justamente cumprir as regras do regimento interno, inclusive sobre eventuais penalizações, como multas.

Conclusão

Como pode ver a relação contratual entre locadores e locatários envolve direitos e deveres de ambos, que se comunicam entre si. O direito de um é dever do outro.

Portanto, ao alugar um imóvel é preciso analisar todas as responsabilidades e direitos envolvidos tanto por parte de locadores como de locatários.

Bem como analisar as particularidades referentes ao imóvel para evitar assumir um contrato que venha a se arrepender depois, seja você locador ou locatário.

Estar ciente de todas as regras e condições envolvidas evita dores de cabeça e problemas na vigência ou no final da vigência contratual. 

Espero ter ficado claro para você como a Lei do Inquilinato regulamenta e estabelece as regras da locação de imóvel, visando proteger todos os direitos das partes envolvidas.

Caso você tenha algum problema particular envolvendo uma relação contratual de locação de imóvel residencial ou comercial, coloco minha equipe de advogados especialistas à disposição para auxiliar na solução do seu conflito. Fale com a gente!

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