Direitos e deveres dos condôminos

Conhecer os direitos e deveres dos condôminos é fundamental quando optamos pela aquisição ou locação de um imóvel em condomínio.

Essa escolha tem sido cada vez mais comum em razão de segurança e/ou comodidade.

E nós precisamos ter consciência de que existe uma série de regras e leis envolvidas na organização condominial. 

A maior parte das pessoas desconhecem as regras até se depararem com elas em situações conflituosas. 

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Portanto, quem reside, pretende residir ou possuir um imóvel em prédios e condomínios fechados deve se atentar a todos os direitos e deveres que estão envolvidos nessa relação.

Tanto o síndico têm direitos e deveres para com os moradores e proprietários de imóveis como também estes possuem para com ele e com os demais condôminos. 

Então, se você é condômino, precisa conhecer os seus principais direitos e deveres para evitar problemas e desgastes. 

Vamos comigo nesta leitura que eu vou explicar tudo sobre esse assunto e te deixar bem informado (a).

Moradores e Condôminos 

Primeiramente vamos entender quem é considerado condômino para efeitos jurídicos, ou seja, para a legislação civil atualmente em vigor.

Antes de tudo, apesar de muitas pessoas tratarem como sinônimo, morador e condômino não podem ser considerados a mesma coisa.

Quando estamos tratando de direitos e deveres devemos nos basear na legislação para compreender o papel de cada um nessas relações.

Portanto, “moradores” são aquelas pessoas que habitam uma unidade (apartamento, casa, sala ou terreno) do condomínio.

O morador pode ser proprietário ou não do referido imóvel. 

Já “condôminos” são os proprietários de unidades, ou seja, aqueles que, efetivamente, possuem direito sobre o referido bem.

Portanto, o morador pode ser locatário do condômino. 

As regras devem ser cumpridas pelos moradores e pelos condôminos da mesma forma. Mas existem outras que são especificamente dos condôminos.

São os condôminos que respondem legalmente junto à administração condominial e as responsabilidades legais do conjunto habitacional.

Direitos e Deveres dos condôminos e moradores

Os direitos e deveres dos condôminos estão regulamentados pela legislação por meio do Código Civil de 2002, da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio).

E também pela Convenção do próprio Condomínio que tem ainda um regimento interno e as decisões das assembleias com suas deliberações.

Na hierarquia das regras todas as previstas nos documentos internos do condomínio devem estar em consonância com a legislação.

As regras não podem contrariar as disposições do Código Civil e da Lei específica.

As regras internas têm como objetivo estabelecer as condutas para uma convivência pacífica entre os condôminos. 

Nesse contexto, o Síndico é a pessoa nomeada (por meio de votação) pelos membros da assembleia. O papel dele é fazer a gestão do conjunto de regras e atividades administrativas/burocráticas.

O Código Civil e a Lei dos Condôminos estabelecem as regras básicas para que todos os condomínios funcionem adequadamente.

A legislação preserva os direitos e deveres de todos os envolvidos nas relações condominiais. 

Direitos dos condôminos

O Código Civil de 2002 trata especificamente dos direitos dos condôminos em três dispositivos, que são os arts. 1.331, 1.335 e 1.349. Vamos entender o que diz cada um deles.

Art. 1335 – São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Veja que o direito dos condôminos de votar em assembleia é condicionado a estar quite com o pagamento da taxa condominial, conforme dispõe o inciso III. 

Dessa forma, estando em atraso com o pagamento o condômino não poderá votar em assembleias e nem ser votado para o cargo de síndico. 

Aqui é importante destacar que quem exerce o direito de participação em assembleia é sempre o condômino, o proprietário do imóvel e nunca o locador, a não ser mediante procuração.

O art. 1.349 do Código Civil regulamenta que por voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, o síndico pode ser destituído quando cometer prática irregular.

Não prestar contas ou não administrar o condomínio convenientemente são exemplos de práticas irregulares de síndicos.

A Lei dos Condôminos

A Lei 4.591 de 1964 trata especificamente dos direitos dos condôminos e também deve ter atenção especial. É ela que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e como devem se organizar.

Em suma, o condômino também tem o direito de reclamar de perturbações internas, votar e ser votado (lembrando que para isso precisa estar quite com a taxa condominial).

O condômino também tem o direito de:

– se defender de eventuais penalidades por meio de recurso;

– circular pelas dependências do condomínio livremente;

– exigir que os demais moradores e proprietários cumpram as regras e normas do Condomínio.

Deveres dos condôminos

Assim como têm direitos, os condôminos também possuem deveres que devem ser cumpridos para preservar a paz e harmonia.

Os deveres dos condôminos estão regulamentados legalmente no art. 1.336 e 1340 que assim dispõe:

Art. 1.336: São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

É possível identificar que esse dispositivo legal estabelece as penalidades a que os condôminos estão sujeitos se descumprirem os deveres legais. 

No caso do condômino não cumprir com o pagamento da taxa condominial, o Condomínio pode mover uma ação de cobrança judicial para exigir o pagamento.

Divisão de despesas do condomínio

O artigo 1.340 determina que as despesas relativas às partes de uso comuns e as de uso exclusivo do condomínio incumbem a quem delas se servir.

Portanto, na realização de obras ou manutenção em uma parte de uso geral a despesa é dividida para todos.

No caso de uma manutenção em garagem de um condômino, a despesa é apenas dele. Já no caso da troca de um portão, por exemplo, que seja utilizado por um grupo específico, uma parte apenas dos condôminos, a despesa pode ficar a cargo apenas desse grupo.

O condômino que não vai se servir de uma área não paga por despesas relacionadas a ela.

Locação de garagens em condomínios

Já o art. 1.331, com a alteração mais recente da Lei 12.607 de 2012 estabeleceu que os condôminos têm o direito de alugar vagas de garagem para outros moradores do prédio ou do condomínio.

Art. 1.331. ………………………………………………………

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Veja que a lei proíbe a locação para pessoas estranhas ao condomínio, condicionando a liberdade de locação somente entre os próprios condôminos.

Contudo, a Convenção do Condomínio é  livre para estabelecer a possibilidade de locação a pessoas externas ao condomínio.

Conclusão

Este artigo resumiu os direitos e deveres legais dos condôminos, mas é importante ressaltarmos que os direitos e deveres dos condôminos não se restringem apenas ao que está expresso nos dispositivos do Código Civil.

A Convenção e o Regimento Interno do Condomínio podem estabelecer regras adicionais desde que não esteja em desacordo com a legislação.

Veja que o estabelecimento de normas e boas condutas, assim como de penalidades, a partir da criação de normas tem o objetivo de promover uma convivência harmoniosa entre moradores de condomínios.

Embora tenham suas unidades habitacionais, desfrutam de espaços e serviços, situações conjuntas, a busca por respeito ao próximo e ao que é de uso coletivo deve ser uma  máxima neste tipo de empreendimento.

Por isso, caso o condômino desrespeite as regras previstas na convenção ou regimento interno do condomínio, ele pode ser penalizado.

As penalidades vão desde advertência até multa e expulsão quando em casos graves e extremos.

Conhecer as regras do condomínio é fundamental tanto para o síndico como para os condôminos para uma convivência harmoniosa.

Se você estiver enfrentando algum conflito relacionado aos direitos de condôminos, seja relacionado aos síndico, aos condôminos e/ou moradores, saiba que nós da Advocacia Schettini contamos com uma equipe de especialistas que pode te ajudar.

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